O financiamento imobiliário é a forma mais fácil de abandonar de vez o aluguel e realizar o sonho da casa própria. Através dele é possível comprar o bem mesmo sem ter todo o valor do imóvel. Basta dar uma entrada e financiar o restante, diluindo o saldo devedor em parcelas suaves.

Para fazer isso, há dois tipos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Cada um tem suas regras próprias, que visam regular a negociação de forma a proteger tanto o mercado financeiro quanto o consumidor.

Veja a diferença entre eles e descubra qual financiamento imobiliário é o ideal para o seu caso.

SFH é o financiamento imobiliário mais utilizado no Brasil

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi criado em 1964 pela Lei 4.380 e é o mais popular. Na época, a ideia era ajudar as pessoas com menor poder de compra a adquirir a casa própria. Hoje, no entanto, atende a pessoas de todos as classes.

Para se ter uma ideia, até 2018 o teto máximo de valor do imóvel era diferenciado de acordo com a região do país: R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; e R$ 800 mil nos demais estados. Desde 1º de janeiro de 2019, no entanto, esse teto passou para R$ 1,5 milhão independentemente da região.

Juros mais baixos no SFH

O SFH utiliza os recursos da poupança, que tem 65% do total de depósitos direcionados para o financiamento imobiliário. Como a poupança tem um rendimento baixo, o dinheiro que o banco toma emprestado também sai mais barato. Com isso, os juros repassados para o consumidor também acaba sendo menor.

Outra fonte de recursos é o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que rende ainda menos que a poupança. Para o consumidor essa é outra vantagem, já que ele pode utilizar o FGTS para amortecer ou quitar o saldo devedor.

Desde 2019, também, os juros não são mais fixados pelo governo. Antes fixado em no máximo 12% ao ano, agora os bancos têm total liberdade para negociar a taxa com o cliente. Na prática, o que se tem observado são juros entre 8,3% e 8,99% ao ano.

Confira as regras do SFH

No SFH o limite máximo do financiamento imobiliário equivalente a 80% do valor do imóvel – incluindo as despesas acessórias, o que também facilita bastante a compra. Isso significa que é preciso dar uma entrada de apenas 20% do valor, parcelando o restante em até 420 meses.

No entanto, se consumidor optar pelo Sistema de amortização Constante (SAC), o financiamento imobiliário pode chegar a 90% do valor do imóvel. Assim a entrada fica ainda mais facilitada, mas as parcelas aumentam proporcionalmente.

Assim, quanto maior o valor da entrada, menor fica o valor das parcelas, que são compostas pelo saldo devedor + juros + correção da inflação pela TR.

O SFH tem algumas regras que devem ser observadas. Veja quais são:

• O consumidor não pode estar negativado no mercado nem ter dívida com a Receita Federal. Os bancos fazem uma pesquisa profunda sobre o perfil pagador do proponente, por isso é preciso estar com o nome limpo na praça. Quite ou negocie qualquer dívida antes de pegar se submeter à análise de crédito;
• Para usar o FGTs o cliente não pode ter nenhum outro imóvel urbano na região em que trabalha ou reside, não ter outro financiamento no SFH, ter contribuído com o FGTS por no mínimo 3 anos consecutivos ou não na mesma empresa em que trabalha ou em outra;
• O imóvel deve ser urbano, residencial e devidamente registrado no Cartório de Imóveis e estar no município ou região em que trabalha o reside;
• O FGTS pode ser utilizado para amortizar o saldo devedor ou para pagar até 12 parcelas que estejam atrasadas;
• O SFH limita o comprometimento de renda ao máximo de 30% da renda bruta mensal;
• Apenas pessoas físicas podem pegar financiamento imobiliário pelo SFH.

Não se enquadra no SFH? Utilize o SFI

Todos os casos que não se enquadram nos requisitos do SFH podem ser financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Criado pela Lei 9.514/97, o SFI utiliza recursos de grandes investidores institucionais, como os fundos de renda fixa, bancos de investimento, fundos de pensão,companhias de seguro, etc.

Não há regras específicas, ainda que o Código de Defesa do Consumidor também se aplique à aquisição de imóveis através do crédito. Assim, é vedada, por exemplo, a aplicação de venda casada, onerosidade excessiva para o cliente ou qualquer cláusula abusiva.

No entanto, isso possibilita uma maior flexibilidade de negociação – mas também juros tradicionalmente um pouco mais altos.

Ainda assim, como as operações são efetuadas tendo como base as condições do mercado, em 2018,por exemplo, a média de juros do SFI ficou em 10% ao ano.

Como, no entanto, os bancos têm autonomia para praticar as taxas que julgarem mais adequadas, a pesquisa é fundamental.

Assim, o SFI pode ser utilizado por pessoa física ou jurídica para compra de imóvel urbano, rural, residencial ou comercial, fora da região em que reside ou trabalha e de qualquer valor.

O SFI é especialmente utilizado por investidores e na compra de imóveis de alto padrão.

Compreender como funcionam ambos os sistemas de financiamento imobiliário é fundamental para fazer a melhor escolha na hora da compra da casa própria.

Procure uma imobiliária consolidada no mercado e que preste uma boa assessoria durante todas as etapas do processo. Assim você terá muito mais segurança da escolha do imóvel até a assinatura do contrato.

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